Hur man utvecklar kommersiell fastighet

Kommersiella fastigheter ger dig lite mer stabilitet än bostadsfastigheter, som kan komma med frekvent hyresgäst och andra krångel. Eftersom kommersiella fastighetsbehandlingar kan vara 10 år eller längre kan investeringen ge dig en hälsosam ström av passiv inkomst - om han hanteras ordentligt. Men hur kommer du igång? Du kanske tror att du har ett ben om du har köpt fastighet innan, men kommersiella fastigheter är ett annat djur från bostadsfastigheter. Och utveckling går utöver att bara köpa och sälja. När du utvecklar en egendom bygger du något nytt eller renoverat en befintlig struktur så att den bättre tjänar behoven hos det omgivande samhället.

Steg

Metod 1 av 4:
Välja rätt egendom
  1. Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 1
1. Ange specifika mål för att utveckla kommersiella fastigheter. Skriv ner några idéer för vad du hoppas uppnå (förutom att tjäna pengar). Ta din lista och begränsa den till 1 eller 2 saker som verkar doable i din nuvarande miljö.
  • Du kanske kan använda mindre projekt som stegstenar för större. Du kanske till exempel vill bygga ett nytt detaljhandel som kan fungera som en kontaktpunkt för samhället - men du har inte resurserna att göra det än. Istället kan du renovera ett befintligt bandcentrum, sälja det och använda de pengar du gör som fröpengar för den nya utvecklingen.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 2
    2. Titta på egenskaper som finns tillgängliga i det allmänna området. Få en uppfattning om vilka kommersiella egenskaper som går för. Detta kan vara så enkelt som att köra och leta efter skyltar reklamfastighet till salu, även om det är vanligtvis effektivare att söka på nätet.
  • Innan du går längre behöver du veta om din utvecklingside är möjlig. Om du till exempel vill bygga en ny egendom och behöver 100 hektar mark, kommer det inte att hända om ett sådant paket inte existerar i ditt område.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 3
    3. Skapa en budget för ditt företag. Totalt de potentiella kostnaderna för fastigheten, inklusive inköpspris, byggnad eller renoveringskostnader och yrkesegenskaper. Använd den information du fått från att titta på tillgängliga egenskaper för att uppskatta vad du betalar för en egendom som passar dina behov.
  • Kommersiell egendom är värderad annorlunda än bostadsfastigheter - vanligtvis relaterad till användbar kvadratmeter (även om platsen också kommer i spel). Om du inte har erfarenhet av att värdera kommersiell egendom, få lite hjälp för att skapa en realistisk budget. Prata med en fastighetsmäklare eller en revisor som har erfarenhet av att arbeta med kommersiella fastighetsutvecklare.
  • Om du behöver låna pengar för att finansiera ditt projekt, se till att du har minst 30% kontanthändig för en betalning på fastigheten.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 4
    4. Hitta potentiella platser som uppfyller dina mål och finansiella kriterier. Sök på nätet eller köra runt ett område du är intresserad av att hitta kommersiella fastigheter till salu. Om du redan har anställt en fastighetsmäklare, hittar de också egenskaper för dig som verkar vara en bra passform för dig. Titta på flera olika egenskaper så att du kan välja den bästa för dina behov.
  • Ditt fokus kan vara annorlunda om du vill köpa en viss plats istället för att bara leta efter en ny investering. Du kan till exempel vara intresserad av att utveckla ett övergiven Strip Mall i ditt grannskap.
  • Även om du redan är inställd på en viss egendom är det fortfarande en bra idé att titta på några liknande egenskaper så att du har en bättre uppfattning om värdet och kan göra prisjämförelser.
  • Leta efter motiverade säljare som har en anledning att sälja fastigheten för under marknadsvärde. Till exempel, om fastigheten har varit mestadels tom eller är i ett kämpande grannskap, kanske du kan få en hel del.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 5
    5. Kontrollera zoneringskrav för egenskaper du är intresserad av. Om du inte planerar att ändra användningen av fastigheten från vad den för närvarande är, borde det inte vara för stort av en affär. Men om du planerar att ändra det, se till vad du vill använda fastigheten för är tillåten av den lokala myndigheten i det aktuella utrymmet.
  • Även om strukturen på webbplatsen kommer att uppfylla dina behov, betyder det inte att webbplatsen är zonad för din användning. Du kanske till exempel vill köpa ett lager och konvertera det till ett bryggeri och levande underhållningsplats, men det området kanske inte är zonat för den användningen.
    • Metod 2 av 4:
    Köpa kommersiell fastighet
    1. Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 6
    1. Hyr ett team av proffs för att hjälpa till med ditt köp. Frasen "Det tar en by" Gäller också för kommersiell fastighetsutveckling. Medan du kanske kan köpa ett enfamiljs hem utan en hel del professionell hjälp, när du kommer till kommersiella fastigheter behöver du en kommersiell mäklare, bedömare, agent, escrow agent och advokat. Förvänta dig att spendera var som helst från några tusen till tiotusentals dollar för att hyra detta lag, beroende på värdet av den egendom du vill köpa.
    • Se till att alla på ditt lag har ett solidt professionellt rykte och erfarenhet av kommersiell fastighetsutveckling.
    • Dina yrkesverksamma kan också kunna ge rekommendationer. Till exempel, om du anställer en advokat, kanske de kan rekommendera agenter eller mäklare. Mäklare och agenter har ofta bedömare och escrow-agenter som de ofta arbetar med.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 7
    2. Ställ upp investerare eller långivare för att hjälpa till att finansiera ditt köp. Om du inte sitter på miljontals dollar som du vill investera, kommer du vanligtvis att behöva få ett inteckning eller annan finansiering för att köpa den kommersiella egendomen. Om du redan har ett affärsförhållande med en bank, börja det.
  • Att lägga till partners är också ett sätt att finansiera ditt köp. Till exempel, om du har 4 affärsförbindelser som kan investera tillräckligt (tillsammans med dig) för att täcka kostnaderna, har du din finansiering.
  • Finansiering är vanligtvis baserad på den inkomst som den underliggande verksamheten kommer att generera. Om det är din första gången köpa kommersiella fastigheter, gå till en etablerad plats med befintliga hyresgäster som bara behöver lite hjälp. Denna typ av egendom ger vanligtvis fler finansieringsalternativ.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 8
    3. Gör ett erbjudande på den egendom du vill köpa. Din agent utarbetar ett erbjudandebrev för fastighetsägaren som beskriver de exakta villkoren för vilka du vill köpa fastigheten. Du brukar inte börja med det maximala beloppet du är villig att betala, så förvänta dig att det finns några förhandlingar fram och tillbaka över priset.
  • Var uppmärksam på råd från ditt lag, speciellt om du inte har mycket erfarenhet av kommersiell fastighet. Se till att du förstår varför de rekommenderar det erbjudande att de gör och hur de kommer till värdet för fastigheten. Detta hjälper dig att fatta bättre beslut under förhandlingarna.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 9
    4. Hyr en oberoende landmätare för att utvärdera fastigheten. När köparen har intentivt accepterat ditt erbjudande, börja undersöka egenskapen - det här är känt som genomförandet "Due diligence." Ditt lag hjälper dig att få all information du behöver, inklusive en ägandekedja för egendom, zoneringskrav och byggparametrar. Den oberoende landmätaren ser över den befintliga egendomen i ljuset av lokala bestämmelser för att se till att det är upp till kod.
  • Om landmätaren finner några problem kan du eventuellt använda dessa för att sänka din slutliga inköpskostnad. Ibland tas dessa frågor hand om den nuvarande ägaren innan försäljningen är klar. Du kan också ordna en ersättning för kostnaden för nödvändiga reparationer eller annat arbete.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 10
    5. Granska de stängande escrow-dokumenten med din advokat. Precis som med ett bostadsfastigheter, innebär att man stänger en kommersiell fastighetsförsäljning ett berg av stängningsdokument för dig att läsa och underteckna. Gå över dessa dokument med din advokat för att du förstår dem.
  • Om du har några frågor, eller om det finns ett dokument som inte tycks återspegla affären som du förstod det, tala upp! Din advokat kommer tillbaka till säljaren för att se till att dokumenten ändras innan du loggar in dem.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 11
    6. Skriv det stängande pappersarbete för att slutföra köpet. Vanligtvis kommer du och din advokat kommer att delta i sluten med säljaren och deras advokat. Andra representanter kan också vara närvarande. Både du och säljaren kommer att underteckna pappersarbetet för att stänga affären.
  • Om du till exempel har ett banklån för att finansiera ditt köp, kan en representant från banken också delta i stängningen.
  • Alla partners i ditt företag deltar också i stängningen och undertecknar stängningsdokumenten.
    • Metod 3 av 4:
    Bygga eller renovera kommersiell egendom
    1. Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 12
    1. Ansök om bygglov om du planerar att bygga på webbplatsen. Om du bara har börjat i kommersiella fastigheter, är det bättre att komma igång med en befintlig byggnad än att köpa mark och bygga dig själv. Men om du planerar att bygga, få ett bygglov från din lokala regering först.
    • Vanligtvis kommer det att finnas många inspektioner och rapporter som måste fyllas i och arkiveras, till exempel genomförbarhet och miljökonsekvensstudier, innan du får de slutliga tillstånd att bygga. Denna process kan ta flera månader åtminstone. Du kanske inte kan säkra full finansiering för ditt projekt tills du har byggtillstånd från din lokala myndighet.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 13
    2. Hyr entreprenörer för att slutföra ditt design och byggnadsarbete. Om du bygger en ny struktur (eller väsentligt renovering av en befintlig struktur), sammanställer ett team av designers och byggare för att få det att hända. Börja intervjua och välja ditt lag så snart som möjligt efter att du har stängt på affären. Du kan till och med ha arkitekter och planerare som börjar innan du stänger. För en ny byggnad, anställa följande:
  • Arkitekt: För nybyggnadsdesign
  • Landskapsarkitekt: mönster växter och träd runt byggnaden för naturlig överklagande
  • Mekanisk, VVS och elektrotekniker: Se till att dessa system är upp till kod och fungerar effektivt
  • Civilingenjör: Säkerställer din utvecklingsstrategi adresserar miljö, topografi och nytta krav
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 14
    3. Skicka planer till din lokala myndighet för granskning. Många lokala myndigheter kräver planer för att nya byggnader ska godkännas av en kommission eller granskningsstyrelse innan ditt lag kan komma igång på projektet. Baserat på den här översynen kan du få ytterligare studier som behöver göras innan du går vidare med konstruktion.
  • Om du till exempel bygger nära ett bostadsområde, kan den lokala styrelsen vilja ha en studie av mängden buller eller trafik som din byggarbetsplats kommer att generera innan de godkänner ditt projekt.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 15
    4. Koordinera byggandet av din byggnad. Vid denna tidpunkt kommer byggnadsgruppen att du samlat kommer i stor utsträckning att vara ansvarig för projektet. Det är dock fortfarande ditt jobb att se till att de olika medlemmarna i ditt lag kommunicerar ordentligt och projektet är färdigt i tid och inom dina budgetbegränsningar.
  • Din lokala regering kommer sannolikt att ordna periodiska inspektioner medan byggandet pågår. Se till att ditt lag är informerat om dessa och redo att ta emot inspektörer när de dyker upp.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 16
    5. Ordna för att bygga inspektörer för att utvärdera fastigheten. Statliga och lokala föreskrifter bestämmer huruvida ett utrymme är lämpligt för kommersiella hyresgäster. Även om du bara gjorde förbättringar av en befintlig struktur, krävs inspektioner innan du kan få hyresgäster att flytta in i utrymmet.
  • Många statliga och lokala föreskrifter kräver inspektioner när en fastighet ändrar händer - även om du inte gör något för att ändra strukturen. Din advokat kommer att ha mer information om detta.
  • Bygginspektörer utfärdar a "belysning" När din byggnad är godkänd. Det innebär att du är redo för hyresgäster att flytta in och i allmänhet markerar slutet på byggfasen av kommersiell fastighetsutveckling.
  • Om du har byggt en ny struktur (eller väsentligt renoverad en befintlig struktur) till gröna standarder, kan du också överväga att få din struktur LEED certifierad.
    • Metod 4 av 4:
    Hantera utvecklade tillgångar
    1. Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 17
    1. Sälja den utvecklade egendomen om du inte vill hantera det. Efter att ha byggt en ny struktur eller väsentligt renovering av en befintlig struktur kan det vara mer meningsfullt för dig att sälja det - speciellt om du har ditt öga på ett annat byggprojekt. Prata med dina professionella rådgivare (och partner, om du har dem) att bestämma vad som fungerar bäst för att möta dina mål.
    • Du kan också kunna använda fastigheten som säkerhet för att få ett lån på ett större projekt, snarare än att sälja det direkt.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 18
    2. Hitta hyresgäster som kompletterar varandra om du hyr ut. Om du bara har utrymme för en enda hyresgäst, kommer det inte att vara ett problem. Men om du har en utveckling med flera kontorsutrymmen eller butiksfronten, leta efter en blandning av hyresgäster som fungerar bra tillsammans och kan gynna varandra.
  • Hyresgäster arbetar vanligtvis genom fastighetsmäklare, så den kommersiella fastighetsuthyrningsprocessen kan se mycket mer ut som att köpa än leasing. Detta är meningsfullt om du anser att ett kommersiellt leasingavtal är vanligtvis 10 år eller mer.
  • Prata med agenterna direkt. Låt kommersiella fastighetsmäklare i ditt område veta vilken typ av hyresgäster du letar efter och de kommer att se om de har en klient som matchar.
  • Bild med titeln Utveckla kommersiell fastighetssteg 19
    3. Förhandla leasingavtal med potentiella hyresgäster. Kommersiella leasingavtal är lite mer komplexa än bostadshus, så det finns vanligtvis inte en mall du kan använda. Snarare, förhandla om de specifika villkoren med varje hyresgäst. Anställa en advokat för att arbeta med dig på förhandlingarna och utarbeta det slutliga avtalet.
  • Eftersom kommersiella leasingavtal vanligtvis varar omkring 10 år, behöver du inte gå igenom den här processen mycket ofta (så länge du kan hålla dina hyresgäster).
  • Sikta på hyresavtal där dina hyresgäster betalar för allt, inklusive alla sina verktyg (kallas a "Triple-Net Lease"). På det sättet får du ut det mesta av din investering med färre ansvarsområden.
  • Bild med titeln utveckla kommersiell fastighetssteg 20
    4. Använd ett fastighetsledningsgrupp om du vill vara mer hands-off. Hantera kommersiella fastigheter kräver mycket dagliga arbetsbehov med hyresgästbehov, underhåll och reparationer. Om du inte har mycket erfarenhet av att göra dessa saker eller bara föredra att spendera din tid att göra något annat, anställa ett fastighetsförvaltningsföretag för att göra detta arbete för dig.
  • Be de professionella du monterade när du köpte fastigheten om de har några rekommendationer för ett lokalt fastighetsförvaltningsbolag.
  • Se till att laget tilldelas din egendom matchar egenskapens storlek och innehåller en blandning av fastighetschefer, administratörer, revisorer och underhållsingenjörer för att täcka alla aspekter.
  • Innan du anlitar ett fastighetsförvaltningsgrupp, fråga om bolagets certifieringar och kontrollera sina uppgifter med certifieringsstyrelsen.

    • Tips

    Om du inte har mycket fastighetserfarenhet, försök att indirekta investeringar genom börshandlade fonder (ETF) eller Real Estate Investment Trusts (Reits) som ett sätt att investera i fastigheter utan problem med direkt ägande.
  • Vissa områden kräver att du har en licens att bli en kommersiell fastighetsutvecklare. Innan du blir involverad i köpprocessen, prata med en fastighetsadvokat för att ta reda på vad kraven är där du bor.
  • Bekanta dig med kommersiella fastighetsordförråd - att kunna "prata prat" kommer att se till att människor tar dig allvarligt som en utvecklare, även om du bara börjar.

    • Varningar

    Kommersiella fastigheter är en riskfylld investering än bostadsfastigheter. Om du inte är välkänd i insatserna och outs av fastigheter, se till att du har mycket professionell hjälp och råd från fastighetsadvokater och agenter.
    Dela på det sociala nätverket:
    Liknande