Hur man köper konkursregleringar: 15 steg (med bilder)

Många försöker köpa fastigheter från en avskärmning eller en bankförsäljning i ett försök att få ett fynd. Genom att köpa till en sådan försäljning kan du kanske betala ett pris som uppfyller bankens skuld, men kan vara väsentligt lägre än fastighetsvärde för fastigheten. En speciell kategori av försäljning är försäljning av egendom i konkurs. Försäljningen av konkurs tillgångar har sina egna problem att titta på, och särskilda förfaranden som måste följas. I slutändan kommer ditt köp dock med extra skydd i form av en konkursbeställning.

Steg

Del 1 av 5:

Söka och hitta egenskaper

1. Hyr en fastighetsmäklare. De första stegen i samband med att köpa en egendom genom ett konkursfall är inte annorlunda än att köpa någon annan egendom. Även om du kan göra det på egen hand, kan du få bättre resultat att arbeta med en fastighetsmäklare. En agent kommer att ha tillgång till fastighetsförteckningar som du kanske inte har, och en agent kan hjälpa dig att utarbeta och granska pappersarbetet under hela processen.

Bild med titeln Marknad En produkt Steg 8

2. Kontrollera tidningen Reklam för bankupploppsmeddelanden. Federal konkursrätt kräver att fastigheter som ska säljas som en del av ett konkursfall måste annonseras lokalt i ett försök att maximera priset. Om du tittar i din lokala tidning, eller närmaste storstads tidning, kommer du sannolikt att hitta en separat sektion inom fastigheten eller klassificerade annonser som listar konkursförsäljningsmeddelanden.

Bild med titeln Få ett jobb snabbt steg 1

3. Använd online-sökfunktioner. Några kommersiella fastighetsbolag på Internet erbjuder sökfunktioner som låter dig söka specifikt för fastigheter som antingen är i avskärmning, konkurs eller bankägd försäljning. Du kan ställa in dagliga e-postvarningar som visar sådana egenskaper på webbplatser som RealtyTrac.com. Och du kan också välja att använda sådana funktioner för att identifiera egenskaper som är nära dig.Vissa provplatser du kan välja är:

zillow.com

realtyTrac.com

mls.com

loopet.com

Del 2 av 5:

Förberedelser för att köpa fastigheten

1. Kontakta en advokat. Att köpa en fastighet från ett konkursboende har olika bekymmer än att köpa en fastighet direkt från ägaren. Det är en bra idé att samråda med en advokat. Advokaten kan hjälpa dig att förstå försäljningsförfarandena, särskilt de delar som är olika i konkurs. Några av de juridiska frågorna som uppstår från ett konkursköp är:

om fastigheten säljs gratis och tydlig av alla skulder
Oavsett om du är ansvarig för eventuella utestående skyldigheter på fastigheten
Oavsett om du kan ansvara för miljöproblem på fastigheten
Hur du kan genomdriva ditt köp mot andra berörda parter
om den tidigare ägaren har några rättigheter att lösa in eller återköpa egendomen

Bild med titeln Stäng ett bankkonto Steg 8

2. Säkert förhandsgodkännande för finansiering. När du väl har hittat en fastighet är annonserad till försäljning i ett konkursfall, tenderar förfarandet att flytta ganska snabbt, och du kommer inte troligen att kunna sakta ner det för att få finansiering. En konkursförsäljning innebär många berörda parter, inklusive gäldenären, konkursförvaltaren, domstolen själv, hypotekslån och de osäkrade fordringsägarna. Alla dessa människor väntar ofta på resultatet av försäljningen av fastigheten, för att lära sig om det kommer att bli pengar att distribuera i konkursfallet. Domstolen är inte sannolikt att skjuta upp en försäljning för att tillgodose dig.

3. Bestäm den juridiska ägaren av fastigheten. När en egendom är en tillgång i ett konkursfall, är den juridiska ägaren - den person som har rätt att sälja den - kanske inte vara den enskilda gäldenären. Du, din advokat eller din fastighetsmäklare, kommer att behöva undersöka domstolens register för att bestämma den juridiska ägaren.

Om gäldenären har lämnat in ett kapitel 7-konkurs, överför all fastighet lagligt till en konkursförvaltare. Konkursförvaltaren är den person med myndigheten att förhandla om försäljningen av fastigheten. Du kan ta reda på förvaltarens identitet genom att kontakta konkursrätten och kontrollera den officiella docket i gäldenärens konkursfall.

Om gäldenären har lämnat in ett kapitel 11 eller kapitel 13 konkurs, behåller gäldenären rättsligt ägande av fastigheten och har befogenhet att förhandla om försäljningen.

Bild med titeln Hjälp Spara miljön Steg 44

4. Försök att visa eller inspektera fastigheten. Mycket ofta säljs egenskaper som säljs genom konkursfall "som det är."Du brukar ha mycket begränsat tillfälle att se egendomen, förutom att köra på utsidan. Ändå bör du, eller din agent eller advokat, försöka kontakta gäldenären eller konkursförvaltaren och få tillstånd för en mer noggrann inspektion.

Som med inköp av något hem är du ansvarig för kostnaden för din egen inspektion, om du väljer att anställa en professionell heminspektör.

Ibland kommer den tidning som annonserar att i konkurs till salu kommer att annonsera ett öppet hus. Om du ser det, bör du ta tillfället i akt att se fastigheten mer detaljerat.

Dessa betraktas som oroliga egenskaper. Var försiktig med de risker du kan ta om du köper AS-är egendom.

Del 3 av 5:

Bestämning av ditt erbjudandebelopp

1. Forskning Fair Market-värdet på fastigheten. En fastighetsmäklare ska kunna hjälpa dig med detta, även om internetkällor kan hjälpa dig att göra något av jobbet själv. Du kommer att vilja jämföra fastigheten med andra egenskaper av liknande storlek, funktion och plats. Ta reda på om liknande fastigheter har sålt nyligen i området och sammanställer de försäljningspriserna. Det rättvisa marknadsvärdet på den egendom du överväger bör vara något liknande.

Några online-webbplatser gör denna process väldigt enkel. Du kan helt enkelt skriva in gatuadressen till någon egenskap, och webbplatsen kommer att identifiera den på en karta, identifiera närliggande försäljning och presentera dig med ett utbud för fastighetsvärdet. Vissa webbplatser som erbjuder den här funktionen är Zillow.com, redfine.com eller hem.com.
Arbeta med en specialiserad avskärmningsagent och få en professionell inspektion som gjorts för att ta reda på några ytterligare rättigheter på den avskärmade egendomen.

2. Forskning de utestående skulderna på fastigheten. Om fastigheten säljs som en del av ett konkursfall, kan du gå till konkursrätten och undersöka de skyldigheter som gäldenären rapporterade. Specifikt kommer du att vara mest intresserad av gäldenärens schema C, vilket är listan över säkrade skulder. Granska det försiktigt för att se den totala beloppet av inteckningar på fastigheten.

Du kan behöva söka i konkurs docket för andra dokument också. Det är möjligt att gäldenären kan ha lämnat en kreditgivare från sin schema C-rapport, och att borgenären kan lämna ett efterföljande meddelande om säker påstående.

Arbeta med en specialiserad avskärmningsagent och få en professionell inspektion som gjorts för att ta reda på några ytterligare rättigheter på den avskärmade egendomen.

Bild med titeln Filskatter för en avliden person Steg 3

3. Beräkna ditt erbjudandebelopp. Att veta hur mycket skulder på fastigheten kan hjälpa dig att förutse vad du kan behöva erbjuda som inköpspris. Du kommer inte vilja överstiga vad du tror är det rättvisa marknadsvärdet av fastigheten, men ditt erbjudande kommer förmodligen att behöva överstiga beloppet av de utestående lånen. Enligt konkursrätten har fordringsägarna rätt att invända mot ett försäljningspris som de anser vara för låga.

Tänk på, till exempel ett hem i konkurs som har ett första hypotekslån på 150 000 dollar, och ett andra inteckning på $ 70.000, för totalt 220 000 dollar. Om du skickar ett erbjudande på $ 100.000, skulle den första inteckningen bara få partiell betalning, och den andra inteckning skulle få ingenting. Det är osannolikt att ett sådant erbjudande skulle accepteras.

Antag, med samma data, att du uppskattar värdet på fastigheten att vara ca $ 300.000. Du kan göra ett erbjudande på $ 220.000. Då skulle båda inteckningarna betalas i sin helhet, och du skulle ha huset för cirka 70% av dess värde.

Vissa egenskaper är helt enkelt "under vattnet."Det betyder att inteckningarna överstiger värdet. Du skulle inte förväntas eller krävas att bjuda högre än fastighetsvärde för fastigheten. I ett sådant fall kommer inte hypotekslånen att förlora pengar.

De flesta långivare med första och andra liens kommer att gå in i ett bud på egendomen som åtminstone lika med lånebeloppet för att säkerställa att de får fastigheten och kan förfoga över den i en separat transaktion.

Bild med titeln Förhandla ett erbjudande Steg 6

4. Förhandla ett köpeskilling. När du har bestämt vad du tror är ett rimligt pris för fastigheten, kan du göra ditt erbjudande till ägaren eller förvaltaren. Som i alla förhandlingar bör du vara beredd på någon fram ochående kommunikation när du försöker nå ett avtal. Så småningom kommer du antingen att nå ett gemensamt pris eller du bestämmer dig för att ge upp på köpet.

Del 4 av 5:

Slutföra konkursinköpet

1. Granska ett köp- och försäljningsavtal. Som köpare i konkurs kommer du sannolikt att presenteras med ett köp och försäljningsavtal från gäldenären / ägaren eller förvaltaren. Det här är det stadium där du borde ha en advokat eller fastighetsmäklare hjälper dig. Många av villkoren i ett standardinköp och försäljningsavtal får inte tillämpas på en konkursförsäljning. Till exempel kan en standardförsäljning göras kontingent för att få finansiering, men en konkursförsäljning kommer vanligtvis att kräva att du har det förordnade. Du kommer att vilja kontrollera följande uppgifter om avtalet:

Exakt beskrivning av fastigheten
Exakt representation av köpeskillingen
stängningskostnader som du kan vara ansvarig för
Särskilda bestämmelser
slutdatum

Bild med titeln Notera ett dokument Steg 9

2. Delta i en hörsel i konkursrätten. Det här är kanske den största skillnaden mellan att förhandla om en privat fastighetsförsäljning, eller till och med en bankägd avskärmning och en försäljning i ett konkursfall. Som en försäljning av en tillgång i konkurs, måste försäljningen godkännas av konkursdomaren. Domaren kommer att se över det beräknade rättvisa marknadsvärdet på fastigheten (som presenteras av gäldenären eller förvaltaren) och de utestående lånen. Domarens huvudsyfte är att se till att förfarandena för konkursrätten följs och att försäljningen är i det allmänna kreditorernas bästa.

3. Var beredd att bjuda på auktion. Det viktigaste du behöver förstå om att köpa en fastighet genom ett konkursfall är att ditt köp inte är slutligt förrän domstolen är. Även om du kan ha ett undertecknat köp- och försäljningsavtal, är avtalet föremål för slutgiltigt godkännande av domstolen. Domstolen har befogenhet att göra en privat försäljning till en öppen auktion, beroende på värdet av fastigheten.

Tänk till exempel det tidigare exemplet på en fastighet med inteckningar på totalt 220 000 dollar och ett beräknat rättvist marknadsvärde på $ 300.000. Om du förhandlar om ett försäljningspris på 220 000 dollar, kommer de två hypotekslånsinnehavarna att vara nöjda. Resten av gäldenärens fordringsägare skulle dock inte få något. Konkursdömaren kan beställa en auktion för att sälja fastigheten till ett högre pris. Varje pris mellan $ 220 000 och $ 300.000 skulle fortfarande vara ett fynd för köparen, och skulle generera pengar för att betala av gäldenärens övriga skulder.

Bild med titeln Ansök om barnstöd Steg 13

4. Få en domstolsorder för en "fri och klar" försäljning. Så småningom, om du köper fastigheten genom ditt eget förhandlade överenskommelse eller genom en konkurs auktion, måste försäljningen godkännas av domaren. En försäljning i konkurs är i allmänhet färdig med en order som säger att ditt köp är "fritt och tydligt" av alla rättigheter, belopp eller andra påståenden till fastigheten.

Den "fria och tydliga" beställningen innebär att du inte behöver oroa dig för andra hypotekslån som kräver betalning från dig för eventuella utestående lån. Deras enda handlingsplan är genom konkursrätten som borgenär.

Del 5 av 5:

Tips

Lägg undan några pengar för hemreparationer om huset behöver några brådskande reparationer.
Kontrollera rätten till inlösenlagar i ditt tillstånd genom vilka husägare kan återkräva sin egendom om de betalar alla avgifter inom en viss tidsperiod.

Video.

Genom att använda den här tjänsten kan viss information delas med YouTube.

Dela på det sociala nätverket: