Hur man beräknar skattepliktig inkomst på hyresfastigheter: 10 steg

Om du äger egendom som du hyr ut till hyresgäster eller semesterboende som du hyr ut till andra när du inte använder den, kan du ha skattepliktiga hyresintäkter. Hyresintäkter är föremål för vanlig inkomstskatt. Du brukar använda Schema E, kompletterande inkomst och förlust för att beräkna din skattepliktiga inkomst på alla egendom du äger och hyr ut.

Steg

Del 1 av 3:

Bestämning av brutto hyresintäkter

1. Bestäm om du vill vara kontantbasis eller periodiseringsmetod skattebetalare. Kontantbasen är den vanligaste metoden. Med en kontantmedelsmetod rapporterar du hyresintäkter som du faktiskt får under skatteåret.

Med en periodiseringsmetod rapporterar du hyresintäkter baserat på när du tjänar det.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 2

2. Lägg upp alla inkomstkällor från dina hyresfastigheter. Detta inkluderar hyra, förskottsuthyrning och följande:

Avgifter som betalas för att avbryta ett leasingavtal-

Verktyg och andra utgifter som betalats av hyresgästen-

Tjänster eller egendom du fått för uthyrning istället för kontanter- och

Deposition belopp som du bestämmer dig för att hålla, vanligtvis vid uppsägningen av hyresavtalet. Detta inkluderar inte säkerhetsinlåning du får och avser att återvända till hyresgästen vid uppsägningen av hyresavtalet. Om du får en deposition i första och sista månaders hyran bör dessa belopp ingå i din bruttoinkomst om de är avsedda att täcka hyra för dessa månader.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 3

3. Ange den totala på rad 3 i ditt schema e, efter "Hyror mottagna."Du kan lista hyresintäkter så många som 3 fastigheter på ett enda schema e. Schemat ger tre kolumner för var och en av de 3 egenskaperna. Se till att de fysiska adresserna du listar under 1A matchar upp med hyrorna.

Till exempel, anta att du äger hus att hyra på 123 Main Street och 345 Mulberry Street. Du listar huvudgatan bredvid "A" och Mulberry Street House bredvid "B." När du fyller i din inkomst, se till att du lägger den hyra du får för huvudgatan i kolumn A och Mulberry Street House Hyr i kolumn B.

För syftet med exemplet, antar du att du fick $ 100.000 i hyra för huset på Main Street, och $ 80.000 i hyra för huset på Mulberry Street.

Om du har mer än 3 hyresfastigheter måste du använda en extra blankett.

Del 2 av 3:

Upptäckt kostnader

1. Samla och kategorisera kostnader du har uppkommit på varje hyresfastighet. Du kan dra av kostnader för att upprätthålla, bevara och hantera dina hyresfastigheter. Utgifterna för Schedule E är uppdelade i specifika kategorier som reklam, förvaltningsavgifter, reparationer, leveranser, skatter och verktyg.

Lägg upp dina utgifter för varje kategori, lägg sedan det beloppet i rätt rutan. Som med inkomst, se till att du matchar de korrekta kostnaderna i kolumnen för rätt egendom, om du har mer än en egenskap som anges i schemat.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 5

2. Beräkna eventuella avskrivningskostnader. Medan reparationer som målning eller byte av ett tak kan dras av allt på en gång, måste förbättringar som att lägga till en swimmingpool eller installera nyisolering generellt avskrivas under flera år snarare än dränering i det år du betalat för dem. Observera att avskrivningskostnader minskar kostnadsbasen för din hyresfastigheter och ökar eventuella vinster du får när du så småningom säljer fastigheten.

Generellt måste du ta din kostnad eller annan skattebasis för fastigheten, fördela den kostnaden för de olika typerna av egendom som ingår i din hyra och sedan använda priserna, metoderna och nyttjandeperioden som anges av IRS för de typerna av egendom till Hitta din årliga avskrivningar.

Du kan allokera en del av kostnaden för fastigheten till land (om du hyr ut ett hus, inte en lägenhet). Titta på den lokala fastighetsskattbedömningen och se hur värdet på fastigheten fördelas mellan byggnaden och förbättringar mot land. Du får inte avskrivningsavdrag för mark.

Om fastighetsskattens bedömare har tilldelat 20% av fastighetens värde till land, skulle du tilldela 40 000 dollar till land (20% x $ 200,000), vilket inte avskrivs. Då kan du fördela 160 000 dollar ($ 200,000 - $ 40,000) till byggnaden, vilket skulle avskrivas över 27.5 år (vilket är den typiska längden för bostadsfastigheter).

Egendom som staket eller möbler skrivs vanligtvis av med den avtagande balansmetoden. IRS indikerar att du ska avskriva möbler med 200% minskande saldo. För att hitta din årliga avskrivningar, se de minskade balansborden som publiceras av IRS.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 6

3. Lägg till alla dina utgifter i varje kategori, inklusive avskrivningar och ange total på rad 20 i ditt schema e. Antag till exempel att du har kostnader på totalt 50 000 dollar för ditt huvudgatan. Du skulle ange det beloppet på rad 20 i kolumn A. Om du hade $ 80.000 i utgifter för ditt Mulberry Street House, skulle det beloppet gå på linje 20 i kolumn B.

Del 3 av 3:

Hitta skattepliktig inkomst

1. Subtrahera dina totala utgifter på rad 20 från din totala inkomst på rad 3 och ange resultatet på rad 21. I allmänhet kommer det här beloppet att vara din skattepliktiga inkomst från din hyresfastighet. Om beloppet är negativt, har du en förlust på din hyresfastighet. Du måste se andra former för att avgöra om dina förluster är avdragsgilla.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 8

2. Ange något positivt belopp från rad 21 på rad 24. Om du har förluster ska de inte inkluderas på den här raden. Till exempel, eftersom du fick $ 100.000 i hyra för ditt huvudgatan, men endast uppkommit $ 50 000 i utgifter, är din inkomst på huvudgatan $ 50,000. Eftersom din inkomst och kostnader för Mulberry Street House är exakt samma, har du ingen hyresintäkter för den egendomen.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 9

3. Ange eventuella förluster på rad 25. Detta inkluderar eventuella avdragsgilla hyresförluster som du angav på rad 22 efter beräkning av passiva aktivitetsförluster med form 8582. Passiva aktivitetsförluster är komplicerade, men i allmänhet kan du dra av så mycket som $ 25.000 per år i förluster på hyresfastigheter om du har en justerad bruttoinkomst på mindre än 100 000 dollar.

Bild med titeln Beräkna skattepliktig inkomst på hyresfastigheter Steg 10

4. Lägg till ledningar 24 och 25 och ange resultatet på rad 26. Detta belopp är din totala skattepliktiga hyresintäkter och bör ingå på din 1040.

För att slutföra exemplet, skulle din totala skattepliktiga hyresintäkter för dina två hus på Main Street och Mulberry Street vara $ 50.000.

Tips

Om du ger stora tjänster som städservice för din hyresgästernas bekvämlighet, bör du använda Schema C, vinst eller förlust från företag för att rapportera hyresintäkterna, snarare än schema e. Schema e används om du bara tillhandahåller grundläggande tjänster som verktyg eller papperskorgen.

Om du kvalificerar dig som en fastighetsprofessionell kan du kanske dra av mer av dina hyresförluster. Tala med en skatterådgivare för mer information.

Om du äger en kommersiell egendom och hyr utrymme för ett företag du äger och kör, kan särskilda regler tillämpa som gör det möjligt att ta förluster i samband med fastigheten. För hjälp av förståelse och utnyttja dessa skatteplaneringsmöjligheter, tala med en skatterådgivare.

Varningar

Alla betalningar du får efter en hyresgäst övningar ett alternativ att köpa behandlas som intäkter från en försäljning snarare än hyresintäkter.

Om du personligen använder ett fritidshus i mer än 14 dagar om ett år, eller mer än 10 procent av de dagar du hyr ut det till andra till ett rättvist pris - vilket är större - det är inte klassificerat som en hyresrätt för skatt syften.

Dela på det sociala nätverket: