Hur man utarbetar en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda

Klausuler som hanterar förseningar i prestanda kommer oftast i byggkontrakt. Ett byggprojekt, oavsett om det är enfamiljshus eller en massiv idrottsstadion, innebär flera steg som måste fyllas i i tid. En fördröjning vid vilken tidpunkt som helst kan svamp i betydligt större och dyrare problem senare, vilket gör det avgörande att parterna är överens om konsekvenserna av förseningar innan arbetet börjar.

Steg

Metod 1 av 4:
Ange datum och scheman för slutförande
  1. Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda steg 1
1. Ange tidsfrister för utförande av alla stadier av avtalet. Många domstolar kommer inte att tilldela skador för förseningar om ditt kontrakt inte har ett angivet slutdatum, eller särskilda tidsfrister för varje fas av projektet.
  • I avsaknad av specifika datum för slutförandet kräver avtalsrätten att arbetet ska slutföras inom rimlig tid. Men det som anses vara "rimligt" kan variera mycket från person till person.
  • För varje deadline bör du detaljera exakt vad du förväntar dig att vara klar vid det datumet. Till exempel, anta att du bygger ditt drömhem och har anställt en entreprenör. Hans första tidsfrist är att rensa och betyga mycket och hälla grunden. Han måste vara klar senast den 30 maj eftersom materialen för inramningen av huset levereras 1 juni.
  • Ibland är det inte nödvändigt att en fas är helt färdig innan en annan börjar, men det måste vara oftast färdigt. Om så är fallet, se till att du definierar exakt vad som utgör betydande slutförande för syftet med ditt kontrakt.
  • Till exempel behöver din entreprenör ha VVS och el som är färdiga innan de inre dörrarna och trimmen är installerade. Men han behöver inte vara 100 procent färdig eftersom han kan avsluta sitt arbete på första våningen medan dörrarna och trimmen är installerade på andra våningen.
  • När du har ett projekt med flera faser är det viktigaste att se till att senare faser inte skjuts tillbaka eftersom en tidig fas tar för lång tid att slutföra.
  • Du kan också överväga att inkludera en mening som kräver att entreprenören använder specifika schemaläggningsmetoder för att spåra sina framsteg och se till att tidsfristerna i alla faser är uppfyllda eller att tillhandahålla veckovisa eller månatliga statusrapporter.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 2
    2. Ange att förseningar i alla fall utgör ett väsentligt brott mot kontraktet. Ett väsentligt brott går till kärnan i kontraktet, vilket innebär att schemat inte uppfylls. Kontraktet kan inte ens existera. Denna typ av klausul kallas vanligtvis a "tiden är högst betydelsefull" klausul.
  • Genom att säga tid är kärnan, säger du att de tidsfrister och scheman som ingår i kontraktet är av absolut betydelse för dess existens.
  • Frånvarande någon annan klausul om förseningen i prestanda, om du inkluderar en bestämmelse som tiden är av kärnan, kommer entreprenören att vara ansvarig för alla skador som härrör från en försening, även om förseningen inte var hans fel.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som handlar om förseningar i prestanda Steg 3
    3. Definiera vilka typer av förseningar som ingår i klausulen. Generellt sett vill du inte inkludera förseningar som orsakas av tredje part, av händelser utanför kontrollen av antingen ägaren eller entreprenören, eller förseningar som händer, eftersom ägaren ändrar sitt sinne om något som ett schema med händelser eller a Typ av material.
  • En "tid är av essensen" -bestämmelsen säger vanligtvis att alla förseningar ingår, om inte utesluts någon annanstans i kontraktet. På så sätt kan du utarbeta andra klausuler för att hantera mer specifikt med olika typer av förseningar som kan komma upp under kontraktets gång.
  • "Tiden är högst betydelsefull" Klausuler behöver inte vara komplexa. Till exempel kan din klausul enkelt säga: "Tiden är kärnan i förhållande till alla bestämmelser inom detta avtal. Eventuella fördröjningar i endera parten ska utgöra ett väsentligt brott mot detta avtal."
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda steg 4
    4. Bestämma vars prestanda faller under klausulen. En "tid är av essensen" klausulen kan endast gälla för entreprenören, eller kan gälla för ägarens ansvar att ge entreprenören rättvisa betalningar och material.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 5
    5. Kräva så mycket förhandsmeddelande som möjligt i händelse av en fördröjning. Alla parter bör krävas för att meddela varandra om ens en ursäkt för dröjsmål uppstår.
  • Hur mycket meddelande ska tillhandahållas kan bero på orsaken till förseningen eller längden på förseningen. Till exempel, om entreprenören lär sig viktiga byggmaterial har varit tillbaka beställda och kommer inte att levereras i tre veckor, skulle han varna ägaren så snart han hittar det snarare än att vänta på att se vad som händer. Ägaren kanske vill dra order eller hitta en annan leverantör, och han behöver så mycket tid som möjligt för att driva alternativ.
  • Å andra sidan, om allvarliga åskväder betyder att entreprenören måste avbryta arbetet för en eftermiddag men planerar att återvända nästa morgon, ett telefonsamtal till ägaren när han skickar arbetarnas hem är förmodligen tillräcklig.
  • Entreprenörer kan förlora eventuella skador eller rätt att begära en förlängning av tid enligt kontraktet om de inte ger ägaren korrekt meddelande.
  • Om ägarens handlingar har orsakat förseningen, kan en domstol vägra att tilldela entreprenören, såvida inte entreprenören gav ägaren korrekt meddelande. Utan meddelande är det möjligt att ägaren inte inser att han orsakade en försening, och i alla fall har han inte fått möjlighet att rätta till problemet.
  • Entreprenörer bör hålla en daglig logg av projektvillkor och händelser så att de kan meddela ägaren av eventuella möjligheter att fördröjas så snart som möjligt.
    • Metod 2 av 4:
    Redovisning för större krafter och ursäktliga förseningar
    1. Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 6
    1. Lista de typer av händelser som ingår i en "Force Majeure" -klausul. Denna klausul ursäkta prestanda om en större händelse inträffar som helt omvandlar omständigheterna i avtalet på ett sätt som varken skulle kunna ha förväntat sig.
    • Force Majeure-evenemang inkluderar vanligtvis naturkatastrofer som orkaner, jordbävningar eller tornador och politiska händelser som krig, upplopp, regeringsbeställningar eller handel embargon. Strikes och arbetskraftsbrist kan också falla i en Force Majeure-klausul.
    • Vanligtvis har de angivna händelserna katastrofala och oundvikliga konsekvenser som skulle göra prestanda enligt kontraktet omöjligt.
    • I vissa stater som Virginia krävs Force Majeure-klausuler i alla byggkontrakt.
    • Till exempel kan din force mareure-klausulsstat ange "En part är inte ansvarig för eventuella misslyckanden med eller förseningar i resultatet av detta avtal för den period som ett sådant misslyckande eller förseningar beror på orsaker bortom sin rimliga kontroll, inklusive men inte begränsat till Guds handlingar, krig, strejker eller arbetskonflikter , embargon, statliga beställningar eller någon annan force majeure evenemang."
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 7
    2. Bestäm vad som händer om en av dessa händelser inträffar. Vanligtvis behöver entreprenören inte betala ägaren eventuella skador för förseningen och kan ha rätt till en rimlig förlängning av tiden för att slutföra projektet.
  • Utan en force mauseure-klausul lämnas parterna till nåd av gemensamma lagregler som bara ursäkta prestanda sällan under en smal uppsättning omständigheter.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 8
    3. Överväga att inkludera andra ursäkta förseningar. Medan de kanske inte stiger till "force majeure" -nivån, kanske du vill inkludera avsättning för förseningar som uppstår genom inget fel av entreprenören.
  • Om kontraktet nämner inget specifikt, kommer domstolar bara att överväga en försenad ursäkt om det orsakades av omständigheter bortom någons kontroll och var oförutsebar av parterna vid den tidpunkt då kontraktet gjordes.
  • Exempel på ursäkta förseningar inkluderar oförutsedda väderhändelser som inte stiger till nivån på en katastrof, strejker, designfel eller materialbrist.
  • Om förseningen är resultatet av något i kontrollen av ägaren, som ett fel i design eller arkitektoniska planer, kan det vara lämpligt för ägaren att kompensera entreprenören för eventuella kostnader som han uppstått som ett resultat.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 9
    4. Föreskriva att kontraktet upphävs utan straff om evenemanget fortsätter utöver en viss tidsperiod. Till exempel kan en orkan som bara påverkar ett litet kustområde nära din byggnadsplats bara orsaka en kort försening i byggandet. En massiv orkan som resulterar i att området översvämmas i månader skulle dock göra prestanda omöjligt.
  • Om en force mauseure händelse gör prestanda omöjligt, bör klausulen tillåta parterna i huvudsak att gå bort från kontraktet som om det aldrig hände.
    • Metod 3 av 4:
    Penalisering av oföränderliga förseningar
    1. Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda steg 10
    1. Inkludera en klausul som tillåter prestanda att accelereras för att möta schemat trots förseningar. Om entreprenörens fel eller försummelse orsakar förseningen, skulle denna klausul tillåta dig att kräva att entreprenören arbetar mer för att slutföra projektet i tid.
    • Om en ägare tvingar en entreprenör att slutföra ett projekt trots ursäkta förseningar för vilka entreprenören hade rätt till en tidsförlängning, kan entreprenören stämma på ägaren för skador om accelerationen orsakade extra kostnad. Till exempel kan entreprenören ha behövt anställa ytterligare två arbetare för att slutföra projektets sista fas under kortare tidsperiod.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 11
    2. Tillhandahålla likvida skador i händelse av prestanda är försenad och tidsfrister är inte uppfyllda. Eftersom det är svårt att förutse vid utformningen av ett kontrakt, vilka skador kan orsakas av förseningar under projektet, innehåller många byggkontrakt en klausul som tillhandahåller likviderade eller förinställda skador för förseningar.
  • Skador för fördröjning, i synnerhet är svåra att bevisa, och därför är en likviderad skada-klausul ofta gynnad.
  • Vissa entreprenörer tror att de inte är ansvariga för skadestånd för förseningar om det inte finns en likviderad skadaklausul. De kan emellertid fortfarande vara ansvariga för faktiska skador som orsakats av en fördröjning som var rimligt förutsebar när avtalet gjordes.
  • Till exempel, om en lägenhetsbyggnad skulle slutföras om 500 dagar, men det tog entreprenören 600 dagar på grund av regn, skulle entreprenören vara skyldig att bygga ägaren för faktiska skador som orsakats av hans försening. Det skulle inte vara rimligt för honom att tro att det inte skulle regna i 500 dagar.
  • Likviderade skador Klausuler är bara verkställbara om faktiska skador skulle vara svåra eller omöjliga att uppskatta. Det belopp som anges i klausulen måste vara en rimlig uppskattning av vilka faktiska skador som kan vara, och kan inte vara avsedd att straffa den andra parten för att försena.
  • Till exempel kan en restauratör hyra en entreprenör för att bygga en ny restaurang med ett visst datum. Restauratören och entreprenören har ingen aning om hur mycket företag den nya restaurangen kan ha efter det att den öppnas, så likviderade skador för eventuella fördröjningar skulle vara lämpliga i detta fall.
  • En ägare kan inte återkräva både faktiska skador och likvida skador från en entreprenör som försenar hans prestation.
  • Likviderade skador kan eskaleras för att återspegla de ökande kostnaderna för en fördröjning som varar under en längre tid.
  • Till exempel kan en likviderad skadeståndsklausul: "Om entreprenören inte slutfört arbetet inom kontraktet, samtycker entreprenören att betala ägaren 300 dollar per dag som likviderade skador för att täcka förluster, utgifter och skador, inte att överstiga 10 000 dollar."
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda steg 12
    3. Tillåta en part att säga upp avtalet om det finns alltför stora förseningar. Utarbetandet av ett kontrakt innebär planering för alla händelser, så överväga att inkludera en klausul som gör det möjligt för ägaren att undkomma kontraktet i värsta fall där entreprenören är ansvarig för upprepade och betydande oföränderliga förseningar.
    • Metod 4 av 4:
    Undvik ansvar för förseningar
    1. Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda Steg 13
    1. Låt ägaren upphäva eller fördröja arbete utan att betala ersättning genom en "suspension av arbetsklausul. Om förseningar förväntas för företag eller andra ekonomiska skäl, kan en suspensionsklausul tillåter ägaren att tillfälligt pausa byggandet.
    • Typiskt suspension av arbetsklausuler ger en viss betalning till entreprenören under nedgången, eller någon anpassning av det slutliga kontraktspriset beroende på hur lång konstruktion sätts på.
    • Till exempel kan en suspension av arbetsklausulen säga: "Ägaren kan utan orsak till att entreprenören skriftligen skulle upphöra, fördröja eller avbryta arbetet helt eller delvis under sådan tid eftersom ägaren kan bestämma." Denna klausul skulle följas av eventuella justeringar som gjorts till betalningen eller schemat som ett resultat av förseningen.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda steg 14
    2. Kontrollera att en "ingen skada för fördröjning" klausul är verkställbar i ditt tillstånd. Vissa stater, som Kalifornien och Virginia, har lagar som begränsar verkställigheten av dessa klausuler, och Ohio har förbjudit dem helt.
  • Även i stater där dessa klausuler inte är förbjudna, tycker man inte om dem och ger lite latitud till den part som vill verkställa dem. Domstolar minskar vanligtvis för att genomdriva dem om orsaken till förseningen var oförutsebar när kontraktet gjordes, eller om ägarens avsiktliga handlingar orsakade förseningen.
  • Domstolar kastar ofta ut en "ingen skada för fördröjningsklausul om ditt kontrakt också innehåller en" tid är av essensen ". Om en ägare kräver en entreprenör att slutföra ett projekt så fort som möjligt, går det, han borde inte också kunna neka ansvar för utgifter som entreprenören uppkommer på grund av sina egna handlingar.
  • Bild med titeln Utkast till en kontraktsklausul som behandlar förseningar i prestanda steg 15
    3. Inkludera ett uttalande som entreprenören inte kan lämna ett krav på ytterligare kostnader om åtgärder från ägaren får att projektet försenas. Typiskt kommer detta uttalande att innehålla ett krav att entreprenören meddelar ägaren att hans framsteg hindras och begära mer tid att slutföra jobbet.
  • Entreprenörer kan fortfarande komma runt dessa klausuler och stämma ägaren för kostnader som uppstår om ägaren orsakar förseningar genom handlingar som är särskilt skadliga eller gjort i dålig tro.
    • Dela på det sociala nätverket:
    Liknande