Hur man köper ett hus: 8 steg (med bilder)

Att köpa ett hus är en otrolig prestation och ett av de största stegen du tar under ditt liv. Även om processen kan verka överväldigande, kommer det att hjälpa dig att hjälpa dig att hålla huvudet rakt medan du letar efter dina drömmars hus.

Steg

Del 1 av 4:

Få dina ekonomier i ordning

Stärka din kredit. Ju högre ditt FICO-poäng, som sträcker sig från 300 till 850, desto bättre ränta kommer du att kvalificera dig för. Skillnaden mellan en 4.5% Räntelån och en 5% räntelån kan betyda tiotusentals dollar över lånets liv. Få en gratis kopia av din kreditrapport Så du kan se vad långivarna ser på din kredithistoria. Betala av kreditkort och lösa eventuella kredittvister eller delinkunskaper. I allmänhet kommer poängen mellan 650-700 att få den genomsnittliga kursen. En högre poäng kommer i allmänhet att kvalificera sig för åtminstone en ¼% minskning av räntesatsen, men en poäng under 650 kommer vanligtvis att orsaka en ökning av dina räntor som ibland kan vara betydande.

Sample priser baserat på ditt kreditpoäng

Kreditområde	600-650 (kolla med din långivare)	Mellan 650-700	Mellan 700-750	Mellan 750-850
Samplingshastighet	6.00%	4.00%	3.90%	3.75%
Totalt belopp som är skyldigt på en $ 175 000 inteckning (30 år)	$ 377,716.83	$ 300.771.64	$ 297,150.97	$ 291,762.82

2. Få förhandsgodkänd för att bestämma det faktiska beloppet du kan betala utan att komma i trubbel ekonomiskt. Ansök på flera långivare inom en tvåveckorsperiod så att förfrågningarna inte påverkar din kreditrapport. Gör det här innan kontakta en fastighetsmäklare så att du har en bra uppfattning om vad du har råd, och du blir inte oavsiktligt kär i ett [hus] som du inte har råd med.

Säljare kärlek köpare som får förhandsgodkända. Förhandsgodkända köpare får nästan alltid det gröna ljuset av långivare, vilket innebär att det finns mindre risk för att affären blir utsatt innan en framgångsrik stängning.

Inte av misstag bli förkvalificerad istället för förhandsgodkännande. Det är en skillnad. Förhandsgodkännande innebär att långivaren vanligtvis är beredd att ge dig ett lån efter att ha sett dina finansiella vitaler. Förkvalificerade endast att långivaren är uppskattning Vad du kan låna. Det betyder inte att du får ett lån.

3. Handla för din inteckning. Vänta - Varför skulle jag handla för ett inteckning innan jag bestämmer dig för ett hus? Är det inte helt bakåt? Inte nödvändigtvis. Shopping för ett inteckning Innan du bestämmer dig för ett hus kan vara till nytta för en övergripande anledning:

Du vet exakt hur mycket du kan låna innan Du köper ditt hem. För många människor blir kär i ett hem som de - bra - har inte råd. De kämpar att hitta ett inteckning som täcker kostnaden för hemmet. Att hitta ett inteckning först och ett hem andra kan tyckas mindre tilltalande, men det är smartare.Du kommer omedelbart att kunna berätta om ett hem är i ditt prisklass eller ut ur det.

Tänk på den typ av nedbetalning du har råd med. Detta borde vara en del av dina hypotekslån, även om du inte behöver veta säkert när du handlar om en inteckning. Ha en allmän idé i åtanke. Mer om detta senare i artikeln.

4. Ta reda på vilka förhållanden som används för att avgöra om du kvalificerar dig för ett lån. "28 och 36" är ett vanligt användbart förhållande. Det innebär att 28% av din bruttoinkomst (innan du betalar skatt) måste täcka dina avsedda bostadskostnader (inklusive huvudansvarig och ränta på hypotekslån, såväl som fastighetsskatt och försäkring). Månatliga betalningar på dina utestående skulder, i kombination med dina bostadskostnader, får inte överstiga 36% av din bruttoinkomst. Hitta varje procentandel för din månatliga bruttoinkomst (28% och 36% av $ 3750 = respektive $ 1050 respektive $ 1350). Dina månatliga betalningar på utestående skulder kan inte överstiga skillnaden mellan ($ 300) eller annars kommer du inte att godkännas.

5. Kolla in första gången köpare program. Om du kvalificerar dig för ett första hemköpsprogram, har dessa ofta mycket lägre betalningskrav. Dessa erbjuds av olika stater och lokala myndigheter. Du kan också få tillgång till upp till $ 10.000 från din 401 (K) eller Roth IRA utan straff. Fråga din mäklare eller arbetsgivares personalavdelning för specifika uppgifter om upplåning mot dessa tillgångar.

6. Prata med och behålla en advokat (valfritt). Om du förväntar dig att köpa huset för att vara en enkel, enkel affär, så behöver du förmodligen bara en fastighetsmäklare, escrow-företaget, och kanske en hypoteksläklare. Men då igen, när går det som förväntat? Hyr en ärlig, välrenommerad, (relativt) billig advokat om:

Kostnaden för advokaten är en droppe i hinken jämfört med den totala du kommer sannolikt att spendera för hemmet.

Det hem du köper är antingen i avskärmning eller i probat, vilket innebär att hemmet distribueras som en del av en avliden persons egendom.

Du misstänker att säljaren kan försöka snabbt tillbaka ut ur affären eller du litar inte på dem.

Ditt stat kräver en advokat vid stängning. Sex stater kräver för närvarande en advokat närvarande. Prata med din statliga kommission för fastigheter för att ta reda på om det är vanligt i din stat. Det är också en bra idé att kontrollera med en advokat innan de går in i ett kontrakt.

Del 2 av 4:

Shopping för ett hem

Hitta en bra fastighetsmäklare att representera dig i sök- och förhandlingsprocessen. Fastighetsmäklaren bör vara: älskvärd, öppen, intresserad, avslappnad, självsäker och kvalificerad. Lär dig agentens priser, metoder, erfarenhet och träning. I Förenta staterna betalar säljare Realtor Commission medan köpare kan betala en avgift för att ha fastigheten att representera dem. Leta efter en fastighetsmäklare som bor lokalt, arbetar heltid, stänger flera fastigheter per år och har ett rykte för att vara upptagen. Läs mer i Hur man väljer en fastighetsmäklare.

En fastighets jobb är att ansluta personer som vill köpa och sälja ett visst hem. Av den anledningen har en fastighetsmäklare ett intresse för att sälja hem. En mycket bra fastighetsmäklare kommer att använda sin erfarenhet för att sälja rätt hem till rätt köpare - du. En fastighetsmäklare kan berätta om skolorna, närliggande shopping, zonering av fastigheten, konstruktion i närheten, åldrar och värderingar av närliggande fastigheter, tillväxttakt och annan statistik om det område du kanske är intresserad av.
När du hittar din fastighetsmäklare, gå in i uttömmande detaljer när du beskriver vad du vill ha i ett hem - antal badrum och sovrum, bifogat garage, land och allt annat som kan vara viktigt, som bra belysning eller gårdsutrymme för barnen.

Anmäl dig till en MLS Alert Service för att söka på fastigheter i ditt område. En multipel noteringstjänst ger dig en känsla för vad som finns på marknaden i ditt prisklass. Din agent kan göra det här för dig.

Om du registrerar dig genom en fastighetsmäklare är det dålig form för att ringa in listagenten direkt för att se ett hus.Fråga inte en agent att göra saker för dig om du inte planerar att få dem att representera dig - de får inte betalt tills en klient köper ett hus och det är inte rättvist att be dem att arbeta gratis, vet att du " Jag kommer inte att använda dem för att köpa ditt hem!

3. Börja leta efter hus inom ditt sortiment. De flesta långivare föreslår att du betalar inte mer än 38% av din månadsinkomst mot din hypotekslån och skulder i kombination. Det betyder att på en viss månad inte mer än 38% av din lönecheck betalar tillbaka lån. Du bör använda en online-bostad överkomliga kalkylator för att hitta din egen söta plats. Men för en bra idé om huset har du råd med, tally upp dina nuvarande månatliga räkningar, inklusive kreditkort, studielån, etc., och jämför dem mot din inkomst i följande ark:

Hitta ett inteckning Du har råd med baserat på aktuella räkningar och intäkter

Inkomst: $ 35.000	Inkomst: $ 50.000	Inkomst: $ 75.000	Inkomst: $ 100.000
Månatliga räkningar: $ 0	Upp till $ 187.000, eller $ 1.050 / mo	Upp till $ 264,000, eller $ 1500 / mo	Upp till $ 391,938, eller $ 2,225 / mo	Upp till $ 520.000, eller $ 3000 / mo
Månatliga räkningar: $ 100	Upp till $ 170,113, eller $ 950 / mo	Upp till $ 246,898, eller $ 1 400 / mo	Upp till $ 374,875, eller $ 2,125 / mo	Upp till $ 502,851, eller $ 2,900 / mo
Månatliga räkningar: $ 500	Upp till $ 101,859, eller $ 550 / mo	Upp till $ 178,644, eller $ 1000 / mo	Upp till $ 306,621, eller $ 1,750 / mo	Upp till $ 434,597, eller $ 2.500 / mo
Månatliga räkningar: $ 1000	Bör inte köpa hus	Upp till $ 93,327, eller $ 500 / mo	Upp till $ 221,303, eller $ 1,250 / mo	Upp till $ 349,279, eller $ 2000 / mo

4. Börja tänka på vad du verkligen letar efter i ett hem. Du har förmodligen redan en vag idé, men ängeln är i detaljerna. Det finns särskilt ett par saker att du och din familj borde tänka på:

Vad behöver du och din familj på flera år? Kanske är du bara ett par just nu, men är det planer på barn i framtiden? Ett hem som snyggt passar två personer kan vara torturösa i tre eller fyra.

Vilka avvägningar är du villiga att göra? Med andra ord, vilka är dina prioriteringar? Även om vi tycker om att köpa ett hus kan vara okomplicerat, är det ofta en komplex prövning där vi är tvungna att kompromissa. Bryr du dig mer om ett säkert grannskap och bra skolor över en stor bakgård? Behöver du ett stort, fungerande kök mer än ett stort lyxigt sovrum? Vad är du villig att offra när det är crunch tid?

Förväntar du dig att din inkomst ökar under de närmaste åren? Om din inkomst har ökat med 3% i flera år i rad och du har ett säkert jobb i en säker bransch, kan du förmodligen vara säker på att köpa en dyr men fortfarande rimlig inteckning är möjligt. Många homebuyers köper relativt dyra och växer sedan till deras inteckning efter ett år eller två.

5. Definiera det område du vill bo i. Scout ut vad som är tillgängligt i närheten. Titta på priser, hemdesign, närhet till shopping, skolor och andra bekvämligheter. Läs stadens papper, om det finns en, och chatta med lokalbefolkningen. Titta bortom hemmet till grannskapet och villkoret för närliggande bostäder för att se till att du inte köper den enda pärla i sikte.

Det område där ditt hem är beläget är ibland en större ersättning än hemmet, eftersom det har en stor inverkan på ditt hems återförsäljningsvärde. Att köpa en fixer-övre i det högra grannskapet kan vara en bra investering och att kunna identifiera upp och kommande samhällen - där fler människor vill leva - kan leda dig till en fynd egendom som bara kommer att uppskatta i värde.

6. Besök några öppna hus för att mäta vad som är på marknaden och ser förstahand vad du vill ha. Var uppmärksam på övergripande layout, antal sovrum och badrum, köksfaciliteter och förvaring. Besök egenskaper Du är seriöst intresserad av vid olika tider på dagen för att kontrollera trafik och trängsel, tillgänglig parkering, ljudnivåer och allmänna aktiviteter. Vad som kan tyckas som ett lugnt grannskap till lunch kan bli en hög genväg under rusningstid, och du skulle aldrig veta det om du körde bara en gång.

7. Titta på jämförbara hus i grannskapet. Om du är osäker på priset, har hemmet utvärderat av en lokal appraiser, som också tittar på jämförelserna. Vid bedömning av ett hem kommer bedömare att leta efter jämförbara bostäder eller "COMPS" i det område som har liknande funktioner, storlek mm. Om ditt hem är dyrare än COMPS, eller bedömaren måste hitta COMPS i en annan underavdelning eller mer än /₂ mil (0.8 km) Away, Akta! Köp aldrig det dyraste huset i grannskapet. Din bank kan bikra på att finansiera hemmet, och du kommer förmodligen inte att se ditt hem uppskattar i värde mycket.Om du kan, köpa det billigaste hemmet i ett grannskap - som hem runt dig säljer för mer pengar än du betalat, ökar ditt hem värde.

Del 3 av 4:

Gör ett erbjudande

1. Skräddarsy ditt bud till säljarens omständigheter. Det här är inte lätt, och ofta omöjligt, men det gör inte ont för att försöka när du gör en av de största inköpen i ditt liv. Här är några saker att tänka på när du tänker på ditt erbjudande:

Vad är säljarens ekonomiska utsikter? Är de i desperata behov av pengar eller sitter de på en hög med pengar? Cash-Strapped Sellers kommer att vara mer benägna att ta ett erbjudande som undergräver deras frågande pris.
Om huset är en flip, är säljaren ofta mindre emotionellt investerad och vill sälja snabbt. Har din agent ringa säljarens agent och ta reda på vad de vill ha för fastigheten. Människor som vinner hus har vanligtvis redan ett nummer i åtanke. Du kan ta reda på om ett hus är en flip genom att titta på försäljningsrekord, om det såldes nyligen (omkring ett år sedan) och för mycket mindre än det är listat för nu, och ser uppgraderat, är det förmodligen en flip. Du kan också titta upp på Google Maps Street View för att få lite insikt om hur det såg ut förut. Om det såg ut med ombordst upp fönster, och nu ser det ganska bra ut, det är nog en flip. Det kan också bidra till att försäkra säljaren som du kan stänga snabbt (om du verkligen kan!).
Hur länge har hemmet varit på marknaden? Hem som har varit på marknaden under längre perioder kan vanligtvis bibehålla sig.
Har de redan köpt ett annat hus? Om säljarna inte lever i det hus som de försöker sälja, kan det vara lättare att bjuda mindre än vad du annars kan.

2. Beräkna dina förväntade bostadsutgifter. Uppskatta den årliga fastighetsskatterna och försäkringskostnaderna i ditt område och tillsätt det till det genomsnittliga priset på det hem du försöker köpa. Lägg också till hur mycket du kan förvänta dig att betala i stängningskostnader. (Dessa tar in olika avgifter som i allmänhet går mellan 3 och 6 procent av de pengar du lånar. Kreditföreningar erbjuder ofta lägre stängningskostnader till sina medlemmar.) Sätta summan till en hypoteksläkare (du kan hitta dem online eller Gör din egen i ett kalkylblad. Om siffran är över 28% av din bruttoinkomst (eller oavsett den lägre procentsatsen som används av långivare i din situation) kommer du att ha svårt att få ett inteckning.

Avgöra om du behöver sälja ditt nuvarande hem för att få en ny. Om så är fallet, något erbjudande att köpa som du gör kommer att vara beroende av den försäljningen. Eventuella erbjudanden är mer riskabla och mindre önskvärda för säljaren, eftersom försäljningen inte kan slutföras tills köparens hus säljs. Du kanske vill sätta ditt nuvarande hus på marknaden först.

3. Var beredd att göra ett erbjudande som ligger ovanför priset. Ekonomi för utbud och efterfrågan kommer ibland att tvinga din hand. Om många människor tävlar för några bostäder, var beredda att leda med ditt högsta möjliga erbjudande. Vissa homebuyers tror inte att du borde leda med ditt högsta erbjudande, men du kan lätt hitta dig att vara utbjudna och får aldrig chansen att bjuda på ditt hus. Om du vill ge dig det bästa skottet på ett hem som du verkligen gillar, leder med ett högt bud.

4. Prata med din fastighetsmäklare när du är redo att formellt presentera ditt erbjudande. Även om riktlinjerna för inlämning av erbjudanden kan skilja sig från stat till tillstånd, är det vanligtvis hur det går: Du skickar ditt erbjudande till din fastighetsmäklare, som sedan vidarebefordrar det till säljarens representant. Säljaren bestämmer sig sedan för att acceptera, avvisa eller göra en motverk.

Inkluderar allvarliga pengar med ditt erbjudande. Detta är typiskt 1-5% av erbjudandet. När du har skrivit ett erbjudande är du officiellt i escrow, om du inte avbryter med en accepterad beredskap till kontraktet under beredskapsperioden. Under escrow (vanligtvis 30 till 90 dagar) arrangerar din långivare för köpfinansiering och slutför din inteckning.

Överväg att lägga en utgångstid på ditt erbjudande om du eller din agent tycker att det är vettigt för den situationen. Till exempel, om du lägger en 24-timmars utgång, är du bara bunden till det erbjudandet i 24 timmar. Detta kan lägga ett litet tryck på säljaren att agera snabbt.

Del 4 av 4:

Slutföra affären

1. Bestäm hur mycket av en nedbetalning du behöver erbjuda fram. En nedbetalning fastställer eget kapital eller ägande, i ett hem. Det är också pengar som du inte behöver betala ränta på. Ju mer av en nedbetalning du kan göra på ditt hem, desto mindre pengar kommer du i slutändan att betala på ditt hem.

Du kan förväntas lägga ner 10-20% av värderat värde av ett hem beroende på ditt lånepaket. Det finns dock lånepaket som gör att du kan lägga ner mycket mindre. Observera att det värderade värdet kan vara högre eller lägre än försäljningspriset för huset. Om du har 30 000 dollar sparad för en betalning, till exempel, kan du använda den som en betalning för ett hem mellan $ 300k (10% nedbetalning) eller $ 150k (20% nedbetalning). Sätter mindre ner, men inte alltid, kräver att du betalar Privat hypotekslån (PMI), vilket ökar din månatliga bostadskostnad men är avdragsgilla. Men 20% är den typiska beloppet för att inte behöva betala PMI.
Om du inte har råd med en 10% -20% nerbetalning på ditt hem, men har bra kredit och stadig inkomst, kan en hypoteksmäklare hjälpa dig med en konventionell eller FHA-hypotekslån. FHA-hypotekslån kräver bara en 3.5% nere betalning och det finns andra lånepaket som kräver så lite som 3% nere. Det finns också USDA och VA-lån som inte kräver några pengar. Prata med din Mortgage Broker för att hitta ditt bästa alternativ.

2. Se till att slutlig acceptans är baserad på en lämplig heminspektion. Begär följande undersökningar och rapporter: Inspektion, skadedjur, torrrot, radon, farligt material, jordskred, översvämningslains, jordbävningsfel, avloppsomfattning och brottsstatistik.(Du kommer i allmänhet att ha 7-10 dagar för att slutföra inspektioner - var noga med att din agent förklarar det här fullt ut när du undertecknar köp och försäljningskontrakt.)

En hemkontrollkostnad kostar mellan $ 150 och $ 500, beroende på området och storleken på hemmet, men det kan förhindra ett $ 100.000 misstag.Detta är särskilt sant med äldre bostäder, som du vill undvika finansiella landminor som blyfärg, asbestisolering och mögel.

Om du använder inspektionsresultaten för att förhandla ner priset på ditt köp, inkludera den del av inspektionsrapporten som noterar bristen för att bevisa att den existerar.

3. Ha en hemrevision som slutförts på huset och se till att kontraktet är beroende av resultatet. Att få en Home Energy Audit är en viktig del av hemköpserfarenheten. Inte veta vad det verkligen kostar att värma och kyla ett hem är en potentiell finansiell katastrof som väntar på att hända. Hemköpare gör "Gissidimates" När du bestämmer en ny bostadsbudget. Dessa uppskattningar kan vara betydligt felaktigt och placera familjer i svåra ekonomiska omständigheter.

4. Nära escrow. Detta bedrivs vanligtvis i ett escrow-kontor och innebär att man undertecknar dokument relaterade till fastigheten och dina hypotekslån. Packet av papper inkluderar gärningen, som bevisar att du nu äger huset och titeln, som visar att ingen annan har något krav på det eller lien mot det. Om några problem kvarstår, kan pengar vara avsatt i escrow tills de är löst, som fungerar som ett incitament för säljaren att snabbt åtgärda några problemområden för att få allt som är skyldigt.

Överväg att använda din fastighetsadvokat för att granska stängningsdokument och representera dig vid stängning. Återigen kan realtor inte ge dig juridisk rådgivning. Advokater kan debitera $ 200- $ 400 för de få minuter de är faktiskt där, men de betalas för att se upp för dig.

Tips

Se till att du har sparade pengar innan du börjar titta på att köpa! Om du har dålig kredit och vill Köp ett hus, Leta efter regeringsprogram som kan hjälpa till att finansiera ditt hem.

Försök att inte bli kär i en viss egendom. Det är fantastiskt att hitta exakt vad du behöver, men om du får ditt hjärta i ett hem, kan du sluta betala mer än det är värt att du är emotionellt investerat. Affären kan också falla ifrån varandra. Var villig att gå ifrån något hem - inget hem är så perfekt att säljaren kan ladda vad han eller hon önskar.

Ta aldrig med en mätmätare och börja mäta rum! På det sättet kommer agenten att veta att du är känslomässigt bifogad och kan begära något pris!!!

Varningar

En säljare som inte tillåter en hemkontroll har något att gömma - gå bort! Många bostäder som säljs i en auktion tillåter inte en inspektion, så det är viktigt att veta vad dina risker kan vara.

Var försiktig med en fastighetsmäklare som är på rush att sälja en fastighet. De kanske vet om en olycklig händelse som en marknadskrasch. Försök att leta efter några ovanliga erbjudanden som agenter ger.

Ekonomin är i ganska dålig form just nu, säger vissa människor att det här är en bra tid att köpa ett hus (priserna är låga) men andra säger att det är en dålig tid att komma in på bostadsmarknaden. Det rekommenderas att diskutera och ta hänsyn till alla råd innan du köper just nu.

Det är för närvarande en säljare, så det är viktigt att arbeta med en fastighetsmäklare om du är planerar att köpa ett hem.

Dela på det sociala nätverket: