Så här köper du RAW LAND: En 4-delsguide för att göra rätt val

Köpa rå (även känd som outvecklad) mark kan vara en bra investering, eller innebär att bygga ett hem eller ett företag. Det finns emellertid ett antal speciella överväganden och bekymmer när man köper rå mark som måste behandlas före, under, och efter processen att köpa din egendom. Om du vidtar lämpliga försiktighetsåtgärder och kontakta rätt advokater och proffs kan du kraftigt minska riskerna och öka belöningarna för din råa markavtal.

Steg

Del 1 av 4:

Bildar en plan

1. Bestämma orsaken till att du köper landet. Att köpa rå mark är annorlunda än att köpa ett hem, och det finns många frågor som en potentiell köpare behöver fråga innan processen påbörjas. Några viktiga frågor är: Varför köper du detta land? Hoppas du att bygga ett hem på landet?Planerar du att gunga där och skapa ett ranchhus och jordbruksplaner? Köper du det i hopp om det ökar i värde över tiden? Svaret på alla dessa frågor kommer med specifika risker och överväganden, och att ha specifika planer för ditt land är nödvändigt innan du börjar med att titta. Det finns olika orsaker människor köper rå mark, inklusive:

Jordbruk / Ranching.
Bygga ett hus eller hem.
Diversifiera sin portfölj.
Spekulation (hoppas priset kommer att öka senare).

2. Kom upp med en budget. Din budget måste inkludera pengar för flera steg som de flesta andra mark- och hemköp inte, liksom de gemensamma utgifterna för inköpsläge. Planera att inkludera pengar för följande i din budget:

Due diligence. Du måste göra mycket forskning om det land du vill köpa som vanligtvis inte är nödvändigt för att utvecklas mark.

Handpenning. Om du köper marken för att utveckla en gård eller ranch, kan du kanske få specialiserade lån, som de som erbjuds av Förenta staternas avdelning för jordbruksbyrån. Nedbetalningar tenderar att vara högre för råmarkinköp eftersom saker som hus som banker kan använda som säkerhet för lånet inte finns på rå mark. Din betalning kan sträcka sig mellan 20-50% av det totala priset på fastigheten.

Omvandling. Detta inkluderar kostnaderna för allt du behöver göra för att konvertera marken för din avsedda användning, till exempel att bygga ett hem, löpande avloppslinjer, etc.

Bärande kostnader. Detta inkluderar saker som intresse för ditt lån och eventuella fastighetsskatter. Till skillnad från bostäder anses rå mark inte avskrivas för federala skatter, så du kan inte ta ett avskrivningsskattavdrag för rå mark.

Bara hur mycket pengar fungerar detta till i dollar? Typiskt, för nedbetalning och andra kostnader, bör du försöka ha cirka 20-25% av inköpspriset som är tillgängligt i kontanter som en tumregel. Dessutom bör du ha en stadig ström av inkomst för att täcka transporterande kostnader (som återbetalning av lån). Detta kommer också att hjälpa dig att kvalificera dig för eventuell utlåning du kan behöva. .

3. Börja med din sökning efter ledig mark. När du har bestämt vad du vill använda landet för och vad din budget är, kan du börja sökandet efter ledigt mark i ditt prisklass som uppfyller dina krav. Det finns en mängd olika sätt att börja din sökning.

Skanna lokala tidningar, frågade bönder i lokala landsbygdsgemenskaper och forskningsutsläpp, bankavskiljningar och skatteförsäljning.

Gå igenom en fastighetsmäklare. Detta är ett särskilt bra alternativ när din sökning är någonstans out-of-state eller långt ifrån din nuvarande bostad. En fastighetsmäklare kan också kunna berätta om det finns några framtida zonplaner som kan påverka dina egna planer.

4. Undersök närliggande fastigheter. Du vill veta vilken typ av egenskaper du gränsar, och om industriell jordbruk eller jordbruksmetoder kommer att påverka värdet eller livligheten i ditt land.

Du bör också veta om de närliggande fastigheterna har några rättigheter eller lättnader på det land du överväger.

Del 2 av 4:

Att hitta din idealiska egendom

1. Se till att det finns tillgång till avlopp och vatten. Två saker som gör land väsentligen värdelösa är brist på ett septiskt system och / eller en vattenkälla. Det här är de viktigaste sakerna att tänka på när man undersöker egenskaper.

Avloppssystem är ett viktigt övervägande. Off-the-gallermark kan ibland inte anslutas till ett kommunalt avloppssystem, så när man gör inköpsbeslut planerar ett septiskt system. Se till att din egendom inte bara är zonad för septisk, men har utrymmet att installera ett septiskt system tillräckligt långt bort för att undvika vattenförorening.
Har ditt land tillgång till vatten? Trucking vatten är dyrt och samlar regnvatten är ineffektivt på de flesta ställen. Se till att du har tillgång till och rätt till vatten och, om du planerar att gräva en brunn, faktor som i ditt beslut kan bli ganska dyrt.

2. Tänk på vägar och topografi. Jordsystemet i ditt land, och hur / om du kan nå det på väg bestämmer också sitt värde. Ta topografi och transport på allvar i sökprocessen.

Har din egendom tillgång till en väg? Om inte, borde du vara villig och kunna bygga en som otillgängligt mark är också väsentligt värdelös. Vad är klimatet som? Om du köper i ett område med kalla, snöiga vintrar med tanke på typen av väg, om någon, som leder till ditt land är särskilt viktigt.

Återigen, kolla noga för eventuella easements. En lättnad innebär att du inte äger 100% av ditt land, och det är möjligt att ett verktygsföretag eller annan markägare regelbundet kan använda ditt land. Detta kan påverka hur du kan använda ditt land, liksom framgång som en investering.

Överväga el. Om din egendom är långt ifrån rutnätet, hur tänker du på att få el till din plats? Du kan betala Power Company för att stränga en pol i din riktning, vilket kan vara dyrt eller använda alternativa källor som vind eller sol.

Vad är topografi av ditt land? Ta del av var vatten körs och om ditt land kan stödja infrastruktur. Titta på tecken på översvämning och känna jordtyper och betyg. Att veta din jordtyp påverkar också din förmåga att borra och ställa in en vattenkälla som en brunn, så se till att du är faktor i den extra kostnaden för borrning genom något som sten i motsats till en mjukare mark som sand.

3. Känna till dina rättigheter och vara medveten om miljöbegränsningar. Ofta är rättsliga jargong och befintliga restriktioner svåra att förstå. Tyvärr kan vissa restriktioner baserade på zonering och miljö kraftigt påverka värdet av ditt land och hur du kan använda den.

Säkra dina rättigheter. Det finns olika rättigheter som går in i inköp av rå mark. Till exempel har du rätt till något som finns på landet, som landolja, naturgas, guld eller andra värdefulla material? Se till att du tittar på det här för att rädda dig en lång, laglig kamp och eventuell förlust av pengar. Också, överväga att jaga rättigheter. Äger egendom, i vissa områden, ger dig rätt att vägra jakt på det landet. Titta på det här i förväg, och överväga din egen komfort och bekymmer om frågan om speljakt.

Hur är ditt land zonat? Hur och om landet är zonat påverkar din förmåga att bygga ett hem på ditt land. Kontrollera markens zon som är mycket nära innan du skriver något pappersarbete, betalar särskilt uppmärksamhet på huruvida landet tidigare zonades för allt som kan avskriva sitt värde över tiden. Industriellt jordbruk, till exempel, lämnar kemiska rester som sänker ett lands värde.

Kontrollera eventuella befintliga miljöbegränsningar, särskilt om du köper mycket landsbygdsmark. Vattenfronter och våtmarker har speciellt en rad olika strikta riktlinjer om användning och byggnad, vilket är begränsande för ägarens planer. Dessa kan exempelvis inkludera en utrotningshotad arter. Dessutom, om du planerar att odla på något sätt bortom en enkel hemträdgård, måste du se till att ditt land är zonat för jordbruksutveckling.

4. Förbered frågor för säljaren. Innan du börjar titta på egenskaper och kontakta säljare, förbereda en lista med frågor att fråga baserat på dina specifika behov och vill se till att landet är värt att visa. Några allmänna frågor att fråga säljaren eller säljarens agent är:

Är mycket byggbar?

Finns det några begränsningar eller intrång på egendomen jag borde vara medveten om innan du köper?

Finns det några vanliga anläggningar, som vattensystem, septiska system eller vägar, husägare eller utvecklare behöver hantera? Om så är fallet, vad ska mitt specifika ansvar?

Kommer det att finnas husägare associeringsavgifter?

Är några delar av marken betecknade våtmarker eller floodplain?

Har webbplatsen tillgång till el, naturgas, stadsvatten eller avlopp?

Finns det vatten på plats? Vad är flödeshastigheten och kvaliteten?

5. Gör en resa för att se landet. Ingenting kommer att rensa upp dina idéer om vilken typ av land du vill ha bättre än att faktiskt titta på vissa egenskaper. Du kommer omedelbart att inse vad som appellerar till dig, och det som inte gör och du kan väga fördelarna och nackdelarna med att köpa den speciella tomten.

Leta efter några strukturer på fastigheten eller på grannens egendom som passerar fastighetslinjen och kolla med din stad eller länskontor om lagenligheten av sådana strukturer och vilka grannar som grannar kan ha.

Om du arbetar med en agent är den väg du kör in på På är sannolikt den mest attraktiva, enklaste vägen till din egendom. Det kanske inte är tillgängligt året runt eller det kan vara utsatt för dålig underhåll, plöjning och andra tjänster. Fråga grannar eller de som bor i den rutt du tar, om det alltid är tillgängligt, och om det är omhändertaget.

Prata med lokalbefolkningen medan du är där. Fråga dem om det finns pålitlig mobiltelefon mottagning i området, vad årstiderna är som, vilka körförhållanden är i närliggande vägar och motorvägar, och om området är utsatt för några specifika miljöfaror.

Om möjligt, stanna över natten. Fråga din agent om du ställer in lägret är möjligt, och om det är tillåtet att överväga att sticka ett tält för en kväll. Detta ger dig den bästa idén om områdets dagliga rytm och grannar och trafik - om efter 24 timmar är din entusiasm för platsen, föreställt sig att vara där i 24 år.

Del 3 av 4:

Köpa landet

1. Kontakta en advokat. På grund av de ytterligare komplexiteterna att köpa rå mark rekommenderas att du samråder med en advokat när du har identifierat den egendom du vill köpa. För en kan en advokat hjälpa till att effektivisera kommunikation mellan dig och säljaren så dina rättigheter som ägare är tydliga. Dessutom kan din advokat hjälpa dig att tolka resultaten av din due diligence och hur det kan påverka dina rättigheter och användning av landet. Hitta en kvalificerad fastighetsadvokat För att hjälpa dig att navigera på prissättningen och andra förhandlingar om inköpsprocessen.

Innan du slutför försäljningen, fråga din advokat om vatten och mineralrätt är en oro i området. Jargon avseende sådana problem, och vad dina rättigheter är när det gäller material som finns på din egendom, kan vara förvirrande. En tredje part kan hjälpa till att rensa osäkerhet.
Fråga om vilka händelser du bör lägga till i budetbjudandet, och hur mycket tid du behöver ta itu med dessa händelser. Kontinessiver är villkor som måste uppfyllas innan stängningen kommer att äga rum, såsom finansiering, inspektioner och försäkring.
Innan du slutför ditt bud, fråga din advokat om att bygga krav och eventuella tillstånd du behöver, liksom om det finns en garanti. Du bör köpa ägarens titelförsäkring vid denna tidpunkt. Detta är vanligtvis en säljarkostnad, och begärt i erbjudandet som en del av kontraktet.

2. Gör ett erbjudande, men börja låga. En nedbetalning för rå mark faller i allmänhet mellan 20-50% av det totala priset, och många långivare förväntar sig att du har gjort en betalning innan de överväger att ge dig ett hypotekslån. Var inte rädd för att fynda med säljaren. Du kan avsevärt minska den totala kostnaden med framgångsrika förhandlingar. Ditt erbjudande bör innehålla ett alternativ på landet för en liten avgift, så att du har möjlighet att göra due diligence innan du fyller i köpet. I huvudsak kommer detta att lägga landet på "HOLD" för dig medan du gör dina inspektioner. Alternativt kan ditt erbjudande innehålla ett slutdatum (det datum då köpet är klart) tillräckligt långt i framtiden för att slutföra due diligence-processen.

Ditt erbjudande bör också innehålla bestämmelser som gör det möjligt för dig att gå eller köpa marken till ett reducerat pris beroende på resultaten av due diligence-processen.

Billigare egenskaper gör mer ekonomisk mening när det gäller rå mark som land tenderar att uppskatta som det är utvecklat. Leta efter relativt billiga alternativ som uppfyller dina behov som köpare.

Fråga om särskilda fastighetsskattesparande program i det tillstånd du köper om du planerar att lämna landet outvecklat under en betydande tidsperiod. Dessa planer kan spara mycket pengar på lång sikt, eftersom skatter och betalningar minskas över tiden på odlad mark.

3. Säkra ett lån. Att ta ut ett lån för rå mark är knepigt och mycket svårare än att få ett lån för ett befintligt hem. Detta är särskilt sant om du planerar att vänta år att bygga. Banker fruktar byggnadsplanerna kommer inte att komma till frukter eller du kommer att gå bort från landet om det inte uppskattar i värde.

Du kan minimera risken för avslag genom att gå in med en mycket specifik plan och bevisa att du har gjort tillräcklig forskning och praktiserat due diligence för att bedöma marken för dina personliga behov. Om du har kontaktat ovanstående företag, avdelningar och yrkesverksamma är du mycket mer benägna att se investerat i dina planer för landet och därför godkännas för ett lån för en betalning.

Arbeta med lokala banker och kreditföreningar. De är bekanta med området, och kommer att veta att du gör en klok, välskött investering.

Kom ihåg att ditt land är outvecklat så att betalningar och räntorna blir högre än för ett typiskt hemlån. Håll detta i åtanke när du planerar ekonomiskt för ditt lån.

Din kreditpoäng kan också vara högre för att köpa rå mark eftersom det inte finns någon byggnad som säkerhet.

4. Överväga ägarfinansiering. Ägarefinansiering hänvisar till att du finansierar ditt landköp via säljaren (eller ägaren) av landet. Detta kan vara ett attraktivt alternativ för köpare om de har svårt att få ett banklån, eller om räntorna är för höga på grund av dålig kredit. För säljaren kan det vara attraktivt om de har svårt att sälja fastigheten. Om dessa villkor gäller, överväga att närma sig ägaren och fråga om ägarfinansiering.

Till exempel, antar att du vill köpa en tomt för $ 1 miljoner. Du skulle betala en betalning till ägaren, och sedan skulle ägaren finansiera egendomen och låta dig använda landet. Du skulle då betala ägaren tillbaka vanliga betalningar precis som du skulle med ett banklån. Vanligtvis, när alla betalningar är färdiga, skulle gärningen till landet överföras till dig.

Fördelar med ägarfinansiering inkluderar lägre kostnader för dig (på grund av bristen på avgifter som stängningsavgifter och en potentiellt lägre ränta), ingen kvalificering krävs (eftersom det inte är via en bank) och snabb avslutning av försäljningen (sedan det där är ingen tredje part involverad).

Det finns några risker att vara medvetna om. Typiskt kommer dessa transaktioner att innebära en relativt hög nedbetalning på 20% eller mer. Dessutom är det viktigt att vara medveten om huruvida säljaren fortfarande är skyldig pengar på landet eller inte. Om så är fallet utsätter du dig själv för risken för att säljaren kan gå i konkurs och inte kunna göra betalningar. Ta med detta ämne med både säljaren, och din advokat, för att helt förstå riskerna och vad du kan göra med dem.

Alltid involvera en advokat när man utför denna typ av transaktion. Formella kontrakt måste skapas och undertecknas, och en advokat kan bidra till att transaktionen är rättvist för dig och att säljaren uppfyller alla sina skyldigheter.Advokaten kan också hjälpa till med de ekonomiska aspekterna av affären, såsom ränte-, avskrivningsperiod och dokumentation av lånet.

Del 4 av 4:

Gör din due diligence

1. Öva due diligence. Det är omöjligt att identifiera och bedöma alla typer av risker och fördröjning, men för att driva ett program för due diligence kan minimera den risken. Detta innebär vanligtvis att anställa flera experter att genomföra inspektioner och göra förfrågningar på dina vägnar.

Due Diligence tar tid och pengar, som vanligtvis kommer i form av en inspektions- och genomförbarhetsstudie. Var noga med att ange hur många dagar som behövs för att genomföra studien och inspektionen i Erbjudandet.
Detaljerna i denna period, och vilka rättigheter du har under processen, förhandlas fram mellan dig, säljaren, och båda dina respektive agenter. Du kan bli ombedd att lägga ner någon form av finansiell deposition, ibland känd som allvarliga pengar, vanligtvis cirka 1% av köpeskillingen.

2. Be säljaren att betala för en del av dessa kostnader. Eftersom due diligence är mycket dyrt, bör du begära att säljaren betalar för åtminstone en del av dina due diligence-kostnader om något kommer upp i processen som betyder att du inte längre vill köpa landet.

Dessa förfrågningar presenteras generellt med erbjudandet.

3. Anställa en landmätare. Även om säljaren eller fastighetsmäklare erbjuder en undersökning av landet, kontraherar också din egen landmätare eller civilingenjör. Landsbygdsområden kan vara ojämn i storlek och form och oinformerade köpare eller agenter kan sakna vissa fallgropar när man mäter landet. Känna till jorden, topografi, det potentiella värdet, och var och hur du kan bygga.

Om du har den undersökta egendomen kan du köpa utökad titelförsäkring som skyddar dig mot gränsvärden.

4. Kontrollera platen. En plat är en karta, ritad i skala, av ditt land som visar storleken, formen och platsen för din egendom. Plats är inte ritade av privata enheter, men offentliga uppdelningar och stadsplaneringsorganisationer. De är mer informativa och juridiskt bindande än standardundersökningen.

5. Var medveten om några befintliga lianer. Liens är meddelanden som är knutna till egendom som berättar om ägaren är skyldig till en borgenär. Dessa är offentliga rekord, och kan erhållas från ett länskontor. En lien på en fastighet kan fördröja ditt köp i månader eller år beroende på vilken typ av lien, så var medveten om.

6. Göra en resa till staden eller landskontor för byggnad och planering och zoning. Dessa avdelningar kan ta itu med specifika frågor om det land du överväger att köpa, och ge dig insikt om huruvida byggnadsplanerna skulle fungera för området.

Fråga byggnadskontoret om partiet är byggbart, om det finns några befintliga begränsningar på storleken på byggnader, om vägar som omger fastigheten är offentligt asfalterade och underhållna och vilka tillstånd, avgifter och kostnader krävs.

Fråga planerings- och zonkontoret hur och om fastigheten är zonad, om din planerade användning för partiet uppfyller zonbegränsningar, om det finns några begränsningar på grund av miljöskyddade områden som våtmarker och hur mycket stor täckning är tillåten?

7. Gå till länshälsoavdelningen. Hälsoavdelningen kan verkligen stärka detaljerna för alla planer du har för Wells and Seepic Systems, och varna dig för eventuella faror med att installera dem i området.

Fråga om Tower-tjänsten är tillgänglig och vad kostnaderna är, vilken typ av septiska system är tillåtna, vilka tester krävs, och vilken tid på året kan de utföras.

Se upp för potentiella problem. Fråga om det område du tittar på har problem med högvattentabeller eller dåliga jordar för septiska system, och om det finns några kända problem med vattenkvaliteten i ditt område.

8. Sök ut verktygsföretag i området. Verktygsföretag kan svara på frågor om tillgång till el och andra moderna bekvämligheter. Kontrollera om naturgas kan komma till partiet, och vad kostnaderna är. Vilka är alternativen för mobiltelefoner, internet och tv?

9. Prata med avdelningen för miljöskydd. Miljöbegränsningar kan verkligen kasta en snag i byggplaner, så se till att du vet om att du går in. DEP kan svara på dessa frågor. Du bör också be dem att förklara någon tidigare användning av marken, speciellt för miljöfrågor.

Om du planerar att installera en bra, prata med mer än en borrare och sedan kontrollera med dep för att se om det finns några välvattensproblem i ditt omedelbara omgivande område. Frågar om kostnader, flödeshastigheter, djupet av närliggande brunnar, arbetskraft och materialkostnader, och om det finns några välvattenproblem i närliggande områden.

10. Stäng på fastigheten. Om din due diligence-process inte avslöjar några stora problem och din advokat håller med om att köpet är en bra, nära på ditt köp. Beroende på var du bor kan procedurerna variera, och din advokat och fastighetsmäklare kommer att gå igenom dem. I allmänhet kan du förvänta dig att se åtminstone följande dokument:

Ett landkontrakt. Detta visar adressen till fastigheten och innehåller en fullständig juridisk beskrivning, inklusive dess plats, eventuella lianer, easements eller andra villkor och den finansiella informationen som inköpspris, betalningsbelopp och antal och mängder av månatliga betalningar.

Gärningen. Detta överför den juridiska titeln till fastigheten från säljaren till dig. Du kommer att underteckna detta när du stänger på köpet.

Ett slutdeklaration. En escrow officer eller din advokat kan utarbeta detta dokument, som visar debiterna och krediter för dig och säljaren som överenskommits i kontraktet. Till exempel kan det innefatta en "amorteringsschema" som anger hur många betalningar, i vilket belopp, kommer att betala det belopp du är skyldig på landet.

Tips

Information är nyckeln när du köper rå mark, men förvänta dig inte att förstå allt själv. Forskning, forskning, forskning, men var inte blyg om att ställa frågor och konsultera en mängd yrkesverksamma.

Var försiktig med bedrägerier, som är något frekventa i landförsäljningsverksamheten. Kontrollera offentliga register, federala och ideella resurser. Tveka inte att samråda med en juridisk expert eller agent om du är osäker på någonting.

Medan du kan hitta listor är det starkt rekommenderat att du söker en fastighetsmäklare, särskilt om du är ny att landa försäljning. Din agent är skyldig att nämna vissa fallgropar eller problem som påverkar ett lands värde som du kanske saknar att gå på det ensam.

Varningar

Se upp för miljöskyddade områden. Att köpa denna typ av mark är i huvudsak värdelös eftersom byggbegränsningar är så höga. Konsultera det lokala miljöskyddsbyrån och har marken bedömt för potentiella våtmarker och andra miljöskyddade områden innan de undertecknar kontrakt.

Var medveten om de extra riskbankerna när de godkänner ett lån för rå mark. Medan du kan förhandla med banker och kreditföreningar, var förberedda för högre betalningar, räntor och månatliga betalningar på grund av den något riskabla karaktären av denna investering.

Dela på det sociala nätverket:

Hur man köper rå mark

Steg

Tips

Varningar